Missverhältnis Kaufpreis und Verkehrswert – Kenntnis der Bank

Eine Bank trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung, wobei die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind.

Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.10.2016 nicht aus ihrer Kenntnis von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor beruhenden „vereinfachten Ertragswertverfahrens“.

In einem Fall aus der Praxis wurde eine 100 m² große Eigentumswohnung für 133.900 € erworben und zur Finanzierung ein Darlehensvertrag über 134.000 € abgeschlossen. Nun behauptete der Wohnungserwerber, dass er vom Vermittler der Wohnung über deren Werthaltigkeit und Finanzierbarkeit getäuscht wurde. Die Wohnung war bei Abschluss des Kaufvertrags höchstens 45.000 € wert. Dies sei der Bank, die mit der Verkäuferin der Wohnung im Rahmen eines Vertriebskonzepts zusammengearbeitet habe, aufgrund eigener Wertgutachten bekannt gewesen.

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